YAYINLAR

Tapu Harcı Maliye Açısından Ne Önem Taşır?

(Yazarın vergialgi.net internet sitesinde yayımlanmış makalesidir.)

Tapu Harçlarının Gerçek Satış Bedelleri Üzerinden Ödenmesi Neden Önemlidir?

Taşınmaz alım ve satımı için tapu dairesine gidildiğinde karşımıza çıkan en büyük masrafın alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı % 2 nispetinde ödenmesi gereken tapu harcı olduğunu görüyoruz. Ödenen bu harcının doğru matrahlar üzerinden beyan edilerek ödenmesi, Gelir idaresinin son yıllarda üzerinde önemle durduğu vergileme konuları arasında yer alıyor. Bu amaçla idare, gerek verdiği duvar ilanları ve hazırladığı broşürler aracılığıyla, gerekse diğer iletişim araçlarıyla mükellefleri tapudaki işlemlerini gerçek satış bedelleri üzerinden yapmaya teşvik etmekte, aksi yönde davrananları ise karşılaşacakları olası yaptırımlar hakkında uyarmaktadır. Basında çıkan haberlere göre, Vergi Denetim Kurulunun da konu üzerinde hassasiyetle durduğunu görüyoruz. Hürriyet gazetesinde 13 Mart 2016 tarihinde yayımlanan bir habere göre, 2015 yılında, banka konut kredisi ve tapu bilgilerinden hareket ederek satılan konutların gerçek değerini tespit etmek için yapılan incelemelerde, tapu harcına esas tutarlarda bariz uyumsuzluk olduğu belirlenen 1.036 mükellefi incelenirken 984 milyon lira matrah farkı bulunmuş, 54 milyon lira vergi farkı tespit edilerek ve 129,3 milyon lira ceza kesilmiştir.

İdarenin bu çabalarını sadece “tapu alım-satım harcı gelirlerini artırma” amacına yönelik olarak değerlendirmemek gerekir. Gerçek (doğru) satış bedelleri üzerinden beyan edilerek ödenecek harçlar, söz konusu satış bedelleri aynı zamanda kdv ve kazanç vergilerinin matrahını da etkileyeceğinden, bu vergilerde harçların çok üzerinde bir gelir artışı yakalanabilecektir. Yani maliyenin gerçek hedefi aslında harç gelirlerini artırmak değil, katma değer vergisi, kurumlar vergisi ve gelir vergisi gelirlerinde anlamlı artışlar sağlamaktır. Taşınmaz devirlerinde satış bedellerinin doğru olarak beyan edilmeleri sağlandığı ölçüde bu hedefe ulaşılabilecektir.

Tapu Harcının üzerinden hesaplanacağı matrah (bedel) Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Buna göre gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında ödenecek olan tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkulü devir alanın devredene ödeyeceği gerçek bedel üzerinden beyan edilmesi gerekir. Bu bedel en düşük olarak, devredilen gayrimenkulün emlak vergisi değeri olabilecek ancak; gerçek devir bedelinin emlak vergisi değerinden fazla olması halinde ise, tapu harcının bu gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekecektir. Buna göre gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplanır.

Tapu Harcı Neden “Nisbi” Olarak Hesaplanır?

Tapu harcının maktu alınmak yerine satış bedelinin belli bir oranı olarak hesaplanmasının temel gerekçesinin vergilemede adaletin sağlanması olduğu söylenebilir. Bu sayede değeri yüksek olan taşınmazın devir ve iktisabında, değeri düşük olan taşınmaza nazaran daha fazla harç ödenmiş olmaktadır. Ancak fiili uygulamanın bu amacı sağlamadaki başarısı bir yana, tapu harcının vergilemede adalet ilkesine hizmet etmede bir enstrüman olması son derece tartışma konusudur.

Harç Nedir?

Harç, Kanunda yazılı belirli mercilerin, kanuna dayanarak yaptıkları belirli işlemler için, ilgililerin yine kanunda yazılı tarifelere göre yerine getirmeleri zorunlu bir mali yükümlülüktür.

Harç bazı yönlerden vergiye benzemekle beraber birçok noktada vergiden farklılaşmaktadır. Harçlar fiyatlar ve vergiler arasında yer alan bir kamu geliridir. Harca konu teşkil eden hizmet sadece devlet tarafından üretilmektir. Bu şekliyle harç bazı kamu kuruluşlarının sundukları kamusal hizmetlerden yararlananların bu yararlanma karşılığında ödedikleri bedeldir. Harç ödemek için belli bir hizmetten yararlanmak yeterlidir. Harçlar Kanunun gerekçesinde, yararlanılan hizmetin kamu kuruluşuna maliyeti ile alınacak bedel (harç) arasında bir bağlantı kurulmamıştır. Başka bir ifade ile ödenilen harç tutarı o hizmeti üretmenin maliyetinin altında veya üstünde olabilmektedir. Vergi ise karşılıksız olarak ödenir. Vergiyi ödeyenler kamu hizmetlerinden vergi ödemeyenler gibi yararlanırlar. Buna karşın harçlar da vergiler gibi zorunlu olarak ödenirler.

Ülkemizde Ne kadar Tapu Harcı Tahsil Edilmektedir?

Gelir İdaresi Başkanlığının istatistiklerine göre ülkemizde 2010 ila 2015 yıllarını kapsayan 6 yıllık dönemde taşınmaz satışlarından tahsil edilen tapu harçlarının tutarına aşağıdaki tabloda ter verilmiştir.

YıllarTapu Harcı Tahsilatı
(Bin TL)
Toplam Harç Tahsilatı
(Bin TL)
Tapu Harcı Toplam Harç Tahsilatında
Payı (%)
Toplam Vergi Tahsilatı
(Bin TL)
Toplam Vergilerde Tapu Harcının
Payı (%)
20103.355.7527.175.59346,77253.714.6371,323
20114.071.5068.507.64747,86284.490.0171,431
20124.864.7879.636.11250,48317.218.6191,534
20137.098.70213.157.76153,95367.517.7271,932
20148.095.39814.806.57554,67401.683.9562,015
20159.577.65317.303.26655,35464.886.7902,060



Tablodaki verilerden anlaşılacağı üzere, tapu harçları ülkemizde yıllar itibariyle artan oranda bir gelir kaynağı olmaya başlamıştır. Öncelikle üzerinden harç alınan çok sayıda işlem arasında tapu harçlarının payı 2010 yılında % 46,77 iken 2015 yılında tahsil edilen harç gelirlerinin % 55,35’i tapu harçlarından oluşmuştur. Tapu harçlarının toplam vergi geliri içindeki payı da 2010 yılında % 1,323 düzeyinden 2015 yılında % 2,060’a ulaşmış durumdadır. Bu veriler tapu harçlarının mali idare açısından daha çok bir vergi olarak algılandığını ve tahsil edilen parasal tutarlar itibariyle vazgeçilmez rakamlara ulaştığını göstermektedir.

Harçların Vergi Gibi Yüksek Tutarlarda Tahsilinin Bir Sakıncası Var mıdır?

Harçların bir işlem vergisi niteliğine sokularak devlet tarafından sunulan hizmetin parasal maliyetinin çok üzerinde tahsil edilmesini engelleyen açık bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Bununla beraber, 17/7/1964 tarih ve 11756 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 2/7/1964 sayılı Harçlar Kanununun gerekçesinde bir hizmetin harç konusu olabilmesi için; kişinin bir kamu hizmetinden faydalanması, kişiye kamu eliyle bir yarar sağlanması, kamu idaresinin kişinin bir işiyle uğraşması yani ferde bir hizmet vermesinin gereğine işaret edilmiş; bu esaslara göre harcın, kişinin özel menfaatlerine ilişkin olarak kamu müesseselerine hizmetlerinden faydalanmaları karşılığında yaptıkları ödemeler olduğu ifade edilmiştir. Kanun gerekçesinden hareket edildiğinde, tahsil edilen harç tutarlarıyla vatandaşa sunulan hizmetin maliyeti arasında bir illiyet aranması gerektiği gibi bir değerlendirmeye ulaşmak mümkündür. Nitekim, tahsil edilen diğer harçların tamamında bu ilişkinin arandığını görmekteyiz. Buna karşın, tapu harçları ile sunulan tapu hizmetlerinin maliyeti arasında büyük bir nispetsizlik bulunmakta, tapu harcı vergiler gibi karşılıksız denecek ölçüde ve yüksek tutarlarda tahsil edilmektedir.

Tapu Harcı Nedeniyle Oluşan Maliyetlerinden Nasıl Kaçınılmaktadır?

Tapu harcının nispi olarak hesaplanması nedeniyle satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda, hem alıcının ve hem de satıcının ortak çıkarı bulunmaktadır. Ticari amaçlı konut satışlarında KDV oranının %1’e kadar düştüğü bir ortamda, % 4 oranındaki tapu harcını taraflar yüksek bulmakta; karşılıklı anlayış ve işbirliğiyle satış bedelini düşük göstererek yüksek tutarlı harçtan kaçmaktadırlar. Uygulamada, daha azı beyan edilemediğinden taşınmazın emlak vergisi değeri satış bedeli olarak gösterilmekte; tapu harcı da emlak vergisi değeri üzerinden ödenmektedir. Satış bedelinin emlak vergisi değerini aşan kısmı ise satıcılara genellikle nakden veya üçüncü kişi ve hesaplar kullanılmak suretiyle gizli bir şekilde ödenmektedir. Bu işlemi takip eden süreçte yapılan vergi incelemelerinde, satıcıların bu işten çok daha büyük çıkarı olmasına rağmen, alıcı taraf, işin bir ucunun kendisine dokunabileceğini bildiğinden, vergi idaresiyle işbirliğine yanaşmamaktadır. İncelemelerde vergi idaresi tarafından gerçek satış bedelinin ölçütü olarak kullanılan “banka kredisi tutarları”, taşınmazın gerçek bedelinden daha farklı tutarda kredi kullanıldığı durumlarda delil olarak kullanılamamaktadır. Bu durum doğal olarak, kaçırılan harç tutarı ile kıyaslanmayacak ölçüde katma değer, gelir ve kurumlar vergilerinin devletten gizlenmesi olanağını yaratmaktadır. Yani alınan yüksek oranlı nispi tapu harcının devlet gelirlerini artırmak bir yana azaltması büyük bir olasılıktır ve “Dimyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmak” deyimi bizce bu duruma tam olarak karşılık gelmektedir.

Tapu Harçlarının Diğer Vergi Gelirlerini Erozyona Uğratması Engellenebilir mi?

İlk bakışta, tapu harçlarının diğer vergi gelirleri üzerindeki olumsuz etkisini yok edecek iki çözüm bulunmaktadır. Ya mevcut harç oranları devletçe vatandaşa sunulan tapu hizmetinin maliyetine karşılık bir oranda gerçek bir harç gibi toplanacak ya da alıcı ve satıcı arasındaki çıkar ilişkisini ortadan kaldıracak bir tahsilat yöntemi bulunacaktır. Bütçe dengeleri dikkate alındığında, tapu harçlarının ulaştıkları parasal boyut itibariyle artık devlet açısından vazgeçilemez büyüklüklere ulaştığı görülmektedir. Bu nedenle, harçların taşınmaz alım satımında önem taşımayacak tutarlarda ve işlemin devlet açısından maliyetini karşılayacak şekilde tahsil edilmesi olasılığı maalesef gerçekçi olmayacaktır. Buna karşılık tapu harçlarının alıcı ve satıcı arasındaki ortadan kaldıracak şekilde, ancak devlet tarafından alınan harç tutarlarında azalma oluşturmayacak şekilde tahsili mümkündür. Bunun için bizce iki yöntem uygulanabilir:

  1. Tapu harçlarının taşınmazın emlak vergisi değerinin belli bir nispeti oranında tahsil edilmesi: Bu yöntemde gerçek satış bedeli ne olursa olsun, ödenecek harç tutarı taşınmazın emlak vergisi değerinin belli bir nispeti oranında olacağından alıcı ve satıcı arasındaki çıkar ilişkisi ortadan kalkacak, tapu harcı harici veriler üzerinden ve fiiliyatta olduğu gibi ödenecektir.
  2. Tapu Harcı nispi yerine maktu olarak alınabilir: Harç tutarları büyükşehirler, şehirler, ilçeler vb. yöreler itibariyle maktu olarak belirlenir ve belirlenen bu tutarlar her yıl yeniden değerlenir. Bu yöntemde de satış bedeli ne olursa olsun ödenecek tapu harcı sabit olacağından, alıcı ve satıcı arasında çıkar ilişkisi olmayacaktır.

Sonuç

Ülkemizde alınan tapu harçları taşınmaz alım satımında tarafların kararlarını etkileyecek ölçüde önemli bir maliyet oluşturmaktadır. Taşınmazı alan ve satan tarafından ayrı ayrı ve gerçek satış bedelinin % 2 si oranında ödenmesi gereken bu mali yükümlülükten kaçınmak için taraflar gerçek satış bedelini gizlemektedirler. Alıcı ve satıcı arasındaki çıkar birliği nedeniyle gerçek satış bedelinin saptanması vergi idaresi açısından güçlükler yaratmakta ve bu durum harçların yanında önemli ölçüde kdv ile gelir ve kurumlar vergisi kaybına yol açmaktadır. Bu kayıp alıcı ve satıcı arasındaki çıkar birliğini ortadan kaldıracak bir yöntem değişikliğiyle giderilebilir. Tapu harcı, taşınmazın satış bedeliyle ilişkilendirilmeksizin sadece emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanabilir. Bir başka yöntem ise tapu harcının maktu olarak alınmasıdır. Büyükşehir, şehir, ilçe vb. yöresel özellikle dikkate alınarak hazırlanacak bir tarife üzerinden tapu harçları alınabilir.

İbrahim Yumuşak
Eski Hesap Uzmanı
Yeminli Mali Müşavir